在当前抗击疫情的重要时刻，美国纽约州州长科莫可谓风头出尽，极吸眼球。其实他在十多年前担任纽约州总检察长期间就曾高调起诉过评估公司，以追究2008次贷危机中的相关责任为名。那时就展示了他作职业政治家吸引眼球的能力，也算是与评估这个行业有过缘。

   12年前为研究次贷危机对美国评估行业的影响曾跟踪、翻译过这一事件，当时他就被视为是一个处于上升的政治力量，因此对科莫的印象极深。本次疫情期间不断看到他的境头，遂在文档中找出12年前的短文，作为评估旧闻分享。

         纽约州起诉评估公司

时间进程

2007年3月开始调查

5月发传票给评估公司和抵押公司。

2007年11月起诉

2008年3月签协议

    2007年3月，纽约州总检察长（Attorney General）安德鲁.库莫（AndrewCuomo）对外称对发放次贷的放款人进行调查。

2007年5月17日，Bloomberg News就有报道，

5月上旬，纽约州总检察长（Attorney General）安德鲁.库莫（AndrewCuomo）分别向一家评估公司（Mitchell, Maxell& Jackson）和一家抵押贷款公司（Manhattan Mortgage）发出传票，要求他们提供有关抵押贷款放款人、抵押经纪人、不动产经纪人、销售人员和评估管理公司的信息，调查的目标是了解评估师是否受到要求改变评估结果的压力。

MMJ公司于2006年在纽约地区提供了2万多起以抵押贷款为目的的不动产评估，而MM公司于2006年在纽约地区处理了30亿美元的贷款业务。

2007年11月1日，库莫向纽约高等法院对第一美国公司（FirstAmerican Corporation, FAC）提出起诉，11月1日库莫对外宣布，正式起诉美国最大的一家不动产评估管理公司及其母公司，指控他们共谋在抵押贷款评估中提高住房价值。

指控FAC下属的评估公司屈从于华盛顿互惠银行(Washington Mutual, WAMU，全国最大的抵押贷款人之一)的压力，使用一份“认可的评估师”清单上的评估师，提高住房的评估价值，构成欺诈。

库莫指出其办公室历时九个月，对数百个抵押贷款行业经理人进行调查，并查阅了数以百万份的文件。他明确提出，不是针对个案，而是努力寻找代表行业系统瑕疵的问题。表明了其政治立场，表明了政治态度，以司法纠偏，以州纠联邦之偏的决心。该起诉引起了联邦金融监督机构的不满，负责监管WAMU的Office of Thrift Supervision,新闻发言人不满:没有从纽约总检察长办公室获得任何信息，不知道为什么会这样。库莫予以回击，正是由于联邦机构疏于监管银行，他的办公室才决定调查抵押贷款行业。

该案件涉及了抵押贷款行业最核心的问题---确定做为贷款抵押物的住房的价格，这一领域已经被许多人士认为是充满了利益冲突和滥用。通过传票从FAC调取了大量电子邮件信息，其中有邮件表明2006年初华盛顿互惠银行(WashingtonMutual, WAMU) 向FAC下属的eAppraiseIT施加压力，要求其提高为放款人所做的评估业务中的相关评估价值。

2006年4月，EA开始为WAMU提供评估服务，WAMU很快成为IE的第一大客户。几周后，WAMU开始向EA抱怨评估价值“不够高”，要求EA雇佣一批新的评估师，这些评估师，而这些评估师是WAMU亲手挑选的“认可的评估师”。WAMU挑选这些评估师，是因为他们高估房产价值。而高估的房产价值有利于WAMU以更高的价值放出更多的住房贷款。在双方形成的这种特殊关系下，2006年4月到2007年11月期间，EA为WAMU出具了26.2万份评估报告。

库莫的调查显示，EA、FAC和WAMU管理层之间的一系列电子邮件证明EA管理人员为满足WAMU的要求，有意违反了联邦和州政府关于评估独立性的规定。

eAppraiseIT管理人员抵制了这一要求。WAMU向FAC施加压力，威胁将不再提供业务，并表示如果eAppraiseIT提高评估价值，WAMU将会向FAC的其他部门提供更多的业务。起诉书指出，2月22日，在eAppraiseIT总裁Anthony R. Merlo Jr.发给其他管理人员的邮件中，称“我们决定改变，就这么去做。”而这封邮件是对WAMU管理人员“认可评估师名单”要求的回复。WAMU在邮件出提出：“我们将把更多的评估业务提供给我们认可的评估师。是否列为WAMU认可的评估师将根据其评估的价值多少。”

而2007年4月4日，EA的执行副总裁在给FAC的邮件中指出：我们作为评估管理公司（AMC）需要保持与贷款行的独立性。我们现在被明确告知选择哪些评估师。这里面有许多光冕瑭璜的理由，但实际上最主要的是—这些被认可的评估师将评出更高的价值。”

4月17日，EA总裁给FAC去邮件，解释为什么这么做是违法的：“我们认为这是违反OCC、OTS、FDIC和USPAP等规定的。”

邮件表明，WAMU确实向EA实加压力，将提高评估值作为今后提供更多业务的条件。2006年9月27日，FAC副董事长报告称WAMU管理人员告诉他：“如果评估如果解决了，事情就好办了。他将乐于开始关于发展双方合作关系的对话。”

FAC改变了立场。电子邮件表明，EA的负责人知道这种行为是非法的，但为了保证今后从WAMU获得业务，仍然违背了相关法律。库莫指出，“评估师的独立性是抵押贷款行业公正性的重要基础。FA和AE在WAMU的压力下违反了独立性要求。他们的无耻行为加剧了信贷危机和住房市场的混乱。通过允许WAMU选择愿意高估价值的评估师，FAC推动了抵押危机。”“提高评估价值将使得银行贷出的款额高出抵押资产所能提供的保证，而高的评估价值可以使贷款银行放出更高的贷款，并在将抵押贷款卖给投资者时获得更大的回报。”

FAC在其2006年年报中指出，评估欺诈将损害住房市场的发展，损害消费者和投资者的利益。消费者将被其住房的价值误导，加大了失去赎回权的风险，并阻碍他们做出合理的经济决定。投资者将被扭曲的价值和贷款风险所伤害。

起诉书并没有点名WAMU，因为根据以前的法庭案例和联邦规定，州司法部门无权向联邦许可的银行发出传票、提起诉讼。WAMU在声明中否认了相关指控，但表示已经中止了与FAC下属的评估公司eAppraiseIT之间的业务往来。并表示WAMU没有动机鼓励评估师去抬高价值，相反，虚高的评估价值是对我们有害的。

2007年11月7日，库莫将调查对象扩大，表明其的关注点在转向行业问题，而不是具体个案。向房利美、房地美发出传票，要求提供关于从银行购买的抵押信息，要求提供的信息主要包括两房所做的尽职调查工作和他们对评估的审核。两房在美国抵押和金融体系中占有特殊重要的地位，两家公司从各金融机构手中购买的住房抵押份额占美国全部抵押市场的60%，另一方面，两房将这些住房贷款打包成抵押证券，出售给投资者。