美国评估准则委员会对疫期评估现场工作做出指引

----疫情影响下的各国评估行业----CVI研究

针对疫情的迅速扩张，美国评估师（主要是房地产评估师）就是否可以在疫情期间不进行房地产室内勘查工作展开激烈讨论。为此，美国评估促进（AF）下属的评估准则委员会（ASB）于2020年3月17日发布最新问答（Q&A），就评估师在全国健康紧急状况（NationalHealth Emergency）期间进室内勘查工作等程序问题进行指导。

全文如下：

2020-01:APPRAISAL DEVELOPMENT – INSPECTIONS  Interior Inspections during a National HealthEmergency

 问：评估师在全国健康紧急状况期间进行不动产评估，是否必需进行室内勘查工作？

 答：评估师及评估服务使用者应当知晓USPAP并不要求进行室内勘查工作，除非是基于形成可信业务结论的需要（请参见USPAP准则1-2，准则2-2及咨询意见2做进一步了解）。

如果室内勘查是（某类评估业务）工作范围的通常组成部分，健康或其他紧急状态可能会要求评估师做出关于不动产内部状况的特别重大假设（extraordinaryassumption）。这种作法是USPAP所允许的，只要评估师有合理的理由做出特别重大假设且该假设能够成为可信分析的基础。

评估准则委员会（ASB）及评估促进会（AF）均无权决定取消室内勘查（的要求）。评估师在执行评估业务时，应当与客户进行沟通，遵从（CDC和WHO给出的）公共健康建议以及全国、各州、各地方政府的命令。

评估准则委员会（ASB）和评估促进会（AF）建议贷款部门、（金融）监管部门、政府部门以及政府资助的企业（GSEs）等在全国健康紧急状态期间，考虑取消或放松室内勘查的要求。

CVI注释：

1、USPAP准则1-2中要求：

评估师执行不动产评估业务,应当: ……

(e) 明确被评估资产的特征，这些特征应当与价值类型和定义、预期用途相关,包括:

      (1) 地理位置及其实体、法律和经济属性;

……

 (1)~(5): 评估师应当通过其能够合理确信为可靠的渠道,获得用于明确评估对象特征的相关信息。

评估师可以通过资产勘查、查阅相关文件等方式明确评估对象的相关特征,包括法律文件、地址、地图标识、测量文件或地图副本、草图或照片等。

……

2、关于特别假设，准则1-2中要求:

评估师执行不动产评估业务,应当: ……

(f)明确业务所需要的任何特别假设。

 特别假设仅在下列情况下可以使用:

　　●基于形成可信意见和结论的需要;

　　●评估师有合理的理由使用特别假设;

　　●使用特别假设后能够进行可信的分析;

　　●评估师遵守USPAP中关于特别假设披露的要求。

3、文中的贷款部门指金融机构；监管部门指美联储等联邦金融机构监管部门；政府资助的企业（GSEs）指房利美、房地美两大公司(美国房地产评估行业的最大客户，评估服务需求方和使用方）。

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