评估报告超过有效期必然导致失效吗--换一个角度看“报告有效期”的“胡想”—CVI研究

关于“评估报告的有效期”，我一直认为是一个奇葩的概念。近日发现最高法一个判决，很有意思地间接涉及了此问题，不妨再借案“胡想”一下。

讨论之前，先需要指出的是实际上业内关于有效期的提法并不严谨，在不同的文件及不同人的口中，分别有“评估报告有效期”、“评估报告使用有效期”、“评估结论有效期”、“评估结论使用有效期”等不同表述。这些提法的不严谨也体现了90年代初涌现这些概念时的理论或思路不成熟。由于篇幅和讨论重点的原因，本文不对此展开讨论，暂将这几个概念统一称为“报告或结论有效期”，具体指所出具的评估报告或结论在多长时间内有效、可使用。

报告有效期一方面是业内人士耳熟能详的概念，即评估报告仅在有效期内可以使用，有效期外不能使用，这一点经过近三十年的国资实践已经被“神圣”化了，被评估委托方、使用方、评估机构、监管方乃至社会各界奉为圭臬，似乎已不能质疑。另一方面，之前笔者也反复从评估理论上推导过，有效期概念本身就是“荒唐的”：评估报告或评估结论的有效期本身是一个伪概念，是对评估中最为重要的时点原则（评估基准日原则）的否定和违背（具体可在本公众号内翻阅2020年三月陆续刊出的《CVI研究---新冠疫情对估值的影响讨论之一、二、三》）。

引发本文“胡想”的判案是《兰州市安宁区文化体育和旅游局、北京中润德贸易有限公司房地产开发经营合同纠纷二审案》【（2020）最高法民终462号】。该案的争议焦点之一是诉讼中涉及的评估报告超过有效期的必然导致失效吗？这是一个很好、很有水平的问题，从行业外部直击了我们业内关于报告有效期概念的软肋。虽然判例涉及的是房地产估价报告，但对资产评估报告的效用也是等同的，本文对此亦不做区别。

裁判意见摘要如下：最高院认为，某局上诉主张一审认定不能返还面积的折价单价所依据的某评估公司出具的《房地产估价报告》至一审判决时，已过一年有效期限，不应作为本案认定折价单价的依据，应当根据市场变化重新确定折价单价，且评估单价与合同约定的单价不符。本案中，一审法院委托某评估机构作出《房地产估价报告》，该报告的实地勘察期为2018年8月7日，估价作业期为2018年8月7日至2018年8月27日，报告出具日期为2018年8月27日，本案一审判决于2019年12月31日作出。该估价报告“假设和限制条件”第六条第4项载明“本估价报告的有效期为壹年。如超过有效期，或价值时点之后、有效期之内估计对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新评估。”某局没有提交证据证明因估价报告超过有效期，对案涉房产的估价结果产生明显影响，导致必须要重新调整估价的情形。故案涉《房地产估价报告》可以作为本案认定不能返还面积的折价款的依据，一审以案涉《房地产估价报告》作为不能返还面积的折价款的计算依据正确，本院予以维持。

该判决逻辑简单、清晰。作为司法最终裁判者，最高法并没有简单地落入关于现行评估报告有效期的讨论的陷阱中（虽然此陷阱在现实中已成为思维定势），而是直指该问题的实质、核心：即评估报告是否能够成为相关决定的依据，取决于该评估报告是否合理，或者反言之，是否有证据表明所依据的评估报告存在不合理性，而不应当简单地根据某个现行的形式性规定或其他各种设定的标准。判决书中并未回避且引用了评估报告中有关于有效期为壹年的表述，但并没有简单机构地以此为至理，而是直指对方当事人未能举证该报告过了有效期（这是事实）而对评估结果“产生明显影响”（这是结果）。换言之，最高法认定该评估报告的合理性并未受到影响（即便过了有效期），因而裁决可以将其作为相关依据。

看完此判案不禁为最高法的法官送上一个大大的赞，亦引发以下几点“胡想”：

第一，在判断“评估报告有效期”的问题时，我们应当实质重于形式，还是形式重于实质？最高法的法官并非“业内人士”，不局限于业内现有的规定（合理或不合理），给我们上了很好的一课，回到了问题的本质：评估报告或结论出具后在多长时间内有效或可使用，其判断的惟一标准是该报告或结论是否合理，而不是也不应当基于其他考量（不管什么目的或角度）！这是一个需要理性判断的过程，而不是个简单的盲从过程。

第二、“在多长时间内可以使用评估报告或结论”的问题（注意，此处避免使用“评估报告有效期”的概念），换一个角度，正是评估最基本的原则----“时点原则”所必然带来的。正是由于“变化原则”的影响，评估中产生了“时点原则”即指出评估中的相关参数应当使用基准日数据、评估结论在且仅在评估基准日有效。这一点从理论上表明了也许基准日之后第二天，评估结论可能就无效或不能使用(例如发生重大灾害或汇率、市场等发生重大变化)，因此才产生了“在多长时间内可以使用评估报告或结论”的问题(此段有点绕口)。

在回答这一问题时，根据前文所述的惟一标准，从理性思维的角度要求使用者合理判断基准日至使用时点资产或市场、环境等所发生的变化是否影响到评估结论的合理性，如无则可用，如有则不可用（需要调整、更新）。因此，评估报告是否可以使用与“基准日至使用时点资产或市场、环境等所发生的变化对评估结论合理性的影响”成函数关系，而与时间长度等并不必然相关。

第三、当然，我们需要承认判断“基准日至使用时点资产或市场、环境等所发生的变化对评估结论合理性的影响”并不简单，需要时间、成本、能力和道德等，因而在某些时期或某些领域、某些部门内从决策简单化、判断成本最少化、道德风险最小化等角度出发，人为地规定一个时间期限作为判断评估报告是否合理、是否可使用的替代尺度，有其合理性。但需要指出的是，这些简单的、单一的替代尺度在满足前述目的的同时，面临经济行为的复杂性、评估对象的多样性等一定存在不合理，因而不能以其对抗理性判断尺度，当两者存在冲突时应当回复到理性地判断思维中。例如，可能存在这两种极端的情况，一是过了有效期，但能够证明资产、市场、环境等的变化并未对评估结论有实质影响，纵然过了人为设定的“一年”有效期，为何不能使用？二是未过有效期，但资产、市场、环境等发生重大变化，对基准日的结论产生重大影响，在这种情况下，我们能够简单地因为其未过“一年”有效期而置实际情况而不顾、继续使用原结论？然而不幸的是在日复一日的重复中，人们往往忘记了设立这些替代尺度的初衷和局限，以简单的惯性思维驾驭了一切。最高法的这一判例，无疑是以理性的逻辑分析，给习惯了简单惯性思维的“业内人士”当头一棒喝----不能再这样简单下去了！

第四，在多年研究、翻译美国评估准则的过程中，我深刻感悟到美国法官的判例对美国评估行业的惯例乃至准则所带来的深刻影响。虽然我们并不是判例法国家，仍希望这样的司法判例逐渐多起来，让行业所涉及的各方主体重启理性的思维。