2020年9月15日，美国评估促进会（AF）以Newsletter发布《反击评估行业的歧视》（CombattingDiscrimination in the Appraisal Profession，全文附后），正式代表评估行业对黑人人权运动（BLM）进行表态。

相关内容简析如下：

•　评估行业不允许存在歧视。从30年前评估促进会制定评估准则时就以此为目标。但最近的局势表明需要做更多的工作以对抗系统性的种族主义。

•　近期有新闻报道表明有黑人家庭收到的住宅评估报告中所披露的价值低于他们的预期，由此引发种族歧视的幽灵并导致黑人不动产的价值低估。

•　虽然USPAP从1989年首次制定时就明确禁止歧视，但很明显仍有更多的工作需要去做。

•　首先，要让不动产所有者知晓评估举报机制，虽然在实务中多数人并不知晓（鼓励就涉及种族歧视的评估师和评估业务向相关监管部门举报）。

•　评估促进会将继续强调“无偏见”是评估准则的核心内容。

•　加强评估师培训，无论是首次注册前的培训还是每两年的持续继续培训，都要强化公平住房评估的培训内容并增加涉及偏见的评估案例分析

•　鉴于评估师中黑人的比例明显低于人口统计比例，评估促进会已于四月成立“多元化和包容特别委员会”（Special Committee on Diversity and Inclusion），正在努力采取措施促进多元化，包括与传统上的黑人院校合作，认可他们的相关课程（便于申请评估师资格）等，以及加强导师-实习生计划帮助有意加入评估行业的人士。

CVI背景补充：

美国资产评估准则（USPAP）长期以来立足于中性、稳健的定位，对种族歧视的反对确实从一开始就已明确，且在以下具体的准则中有专门约定。估计在BLM的大背景下，不远的将来将会看到反对种族歧视的更多内容和范例。

（一）职业道德准则

USPAP在职业道德准则的行为准则中的规定：

评估师执行业务应当公正、客观、独立,不得掺杂私利。

评估师应当:

......

不能使用、依赖未经充分依据支持的关于某些特征的结论,如种族、肤色、宗教信仰、原籍国、性别、婚姻状况、家族状况、年龄、接受社会公共资助状况、残疾状况等,也不能使用、依赖未经充分依据支持的、认为这些特征的一致性能够最大化价值的结论;

（二）咨询意见16-公平住房法和评估报告内容

在咨询意见16中明确规定：

公平住房法禁止在一些业务中使用与被保护群体相关的特定信息或结论。因此,评估师应当了解可能会影响评估对象的法律。有关公平借贷和公平住房的法律(如《公平住房法案》《同等借贷机会法案》 以及联邦、州和地方管辖区域内的相关法律、规定)处于不断的变化中。评估师应当提供不会形成非法歧视或不会带来非法歧视的评估服务。职业道德规则中的行为部分要求:评估师不能使用、依赖未经充分依据支持的关于某些特征的结论,如种族、肤色、宗教信仰、原籍国、性别、婚姻状况、家族状况、年龄、接受社会公共资助状况、残疾等;也不能使用、依赖未经充分依据支持的、认为这些特征的一致性能够最大化价值的结论。

在某些情况下由于受到法律的禁止,即使有关特征的结论有依据支持,如种族、肤色、宗教信仰、原籍国、性别、婚姻状况、家族状况、年龄、接受社会公共资助状况、残疾以及这些特征的一致性等,在评估中也不能使用。

评估报告内容

评估师应当确信其评估、评估复核意见和结论是公正、独立的,不得通过采用主观性的或模式性的假设,形成非法歧视或带来非法歧视的后果。

在报告中采用术语或描述性词语来说明实际信息时,评估师有责任确信使用者能够恰当理解该报告且不被误导。这些术语或描述性词语反映了市场和资产的规模或比率,会对价值或可流通性结论构成影响,因此在适当和可能的情况下,评估师应当披露实际信息以支持所使用的术语或描述性词语。如果不存在实际信息,评估师应当清晰地披露评价性或描述性词语是评估师的意见,且不存在可支持这些评价性或描述性词语的实际信息,并确信使用这些术语或描述性词语不会形成非法歧视。

评估师应当调查评估对象所在市场中参与者的反应,以确定影响流通性或价值的正面、负面因素。如果未能从评估对象所在市场获取相关的市场信息(如交易价格、租金、使用率、费用比率、资本化率或折现率、建筑成本、折旧或展示期等),可能会形成误导的结论或形成非法歧视。

评估师应当保持谨慎,避免在评估中所做的评论被认为是不公正的或歧视性的。采用实际状况的描述而不是主观性的词语,将有助于报告使用者形成他们自己的判断。如果使用反映规模的术语,如“高”“低”“好”“坏”“差”“强”“弱”“快”“慢”“平均”及相似词语等,应当提供能够恰当反映参照体系及评估对象在规模体系中相对位置的背景信息。例如,如果市场容纳能力表述为“快”,也应当提供整个评价体系的信息(“快”是相对于什么)。

范例

1. 评估师正在进行某项业务,其所在地的犯罪行为最近开始曝光。评估师考虑使用“高犯罪率区域”这一术语。

这是一个评估师能够理解但可能误导客户的主观性术语。这一术语并没有提供评估师做出这一观察结论的证据。评估师可以提供实际发生的客观参考数据(如每100人犯罪案件数或每100万人犯罪案件数),但这样仍然可能会误导客户。如果评估师有专业能力处理这些统计数据,犯罪率应当与市场在调整价值或影响不动产需求方面的反应结合起来进行关联分析。如果评估师使用的可比交易均来自具有相同犯罪率特征的市场,评估师应当考虑这一术语或统计数据是否与该评估业务相关。

2.某宗教组织要求评估师判断为特定宗教成员提供独特服务的设施(建设)是否具有可行性。评估师应当对区域市场进行调研,确定该特定宗教个人成员的集中程度。评估师是否可以根据USPAP完成该项业务?

《同等借贷机会法案》《公平住房法案》等对此类业务未做专门规定。根据USPAP,评估师应当遵守职业道德规则中有关歧视的规定。

该业务的关键之处在于不得使用或依赖无依据支持的结论。如果评估师能够明确这些宗教成员的市场行为,并将这些行为与业务关联起来,则评估师未违反USPAP。

3.评估师复核一组公寓评估报告,这些公寓位于存在公共租金补贴的市场区域。职业道德规则中的行为部分如何影响复核人员的行为?

评估复核人员形成复核业务的结论以及做出接受或拒绝被复核报告的结论时,不得依赖其得出的未经充分支持的有关公共资助项目的结论。

4.评估师被要求评估一处具有特殊特征的房屋(如有斜坡、宽门道、特殊水暖设施),该房屋系为残疾人士居住而设计的。评估师如何分析这些独特的改良?

评估师应当反映市场对这些结构部分的观点。但是,评估师不能形成无依据支持的关于这些设施增加或减少价值的结论。

《反击评估行业的歧视》（Combatting Discriminationin the Appraisal Profession）原文：

There is no placefor discrimination in the appraisal profession. This has been the goal sinceThe Appraisal Foundation began writing national standards for real estateappraisers more than 30 years ago. But recent tragedies across our nation havehighlighted how much more work we need to do to combat systematic racism in theUnited States, and that extends to the housing industry.

Recent reportingin news outlets across the country has told the stories of Black families whoreceived home appraisals which reflected a value lower than they expectedraising the specter of discrimination and the devaluation of Black-ownedproperty. While The Appraisal Foundation’s Uniform Standards of ProfessionalAppraisal Practice (USPAP) has specifically prohibited discrimination since thefirst writing in 1989, it is clear that we must do more.

First off, we needto raise the awareness of the reporting mechanisms available for propertyowners to use if they suspect bias or discrimination. State regulators areempowered to enforce USPAP, and a system is in place to report individualinstances of discrimination to state regulators. Appraisers who are found tohave violated these standards can face discipline or lose their authority topractice. 

Unfortunately,people who suspect discrimination, often do not use this reporting mechanism.In many cases, it is probably because they do not know this option exists.Failure to report discrimination enables an appraiser who has acted with biasto continue providing appraisals to other clients with no record of that pastdiscrimination.

In addition toraising awareness about this reporting mechanism, The Appraisal Foundation istaking action to underscore that appraising without bias is a core tenant ofappraisal standards.

One of the keyways we plan to do this is to modify our education requirements. Aspiringappraisers are required to take qualifying education courses before they arecertified, and certified appraisers are responsible for taking continuingeducation classes every two years. As we update our courses, we plan to addmore content related to fair housing and include case studies on implicitbias-related issues. 

Another way tocombat bias is to diversify our profession as a whole. Right now, the appraisalprofession does not reflect the demographics of our country. To that end, ourBoard of Trustees created the Special Committee on Diversity and Inclusion inApril of this year. This group’s charge is to promote more diversity in thevaluation profession and in The Appraisal Foundation, and they have hit theground running.

The SpecialCommittee on Diversity and Inclusion is working with our AppraiserQualifications Board to reach out to historically Black colleges anduniversities to see how we can partner with them to get their businesscurriculum approved as qualifying education for the appraisal professionthrough our University Degree Review program. They are also developing amentor/trainee matching program to help aspiring appraisers connect with currentappraisers looking for a trainee, a frequent barrier to entry in ourprofession. These efforts are all in their early stages, but we look forward togrowing the appraisal profession in new and innovative ways.

There is nodebate. Discrimination has no place in the appraisal profession, and our workis just getting started. We will continue to work toward removing barriers toinclusion to make the valuation profession more reflective of America.