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评估行业再现“机器吃人”

        2011年10月24日,美国白宫表示将推出一系列行政措施帮助稳定房地产市场,联邦住房金融署当天即宣布了一系列改革住房再融资项目(HARP)的措施,包括取消或降低再融资借款人的某些风险费用;取消目前房利美和房地美担保品贷放率125%的上限;取消“两房”贷款的担保费等。其中,还有一条针对评估的举措:如果使用“两房”提供的自动价值评估模型,就无需重新进行房产评估。
这条举措的出发点是为贷款申请人降低评估费用,然而其对美国评估行业的打击已再明显不过,这再次印证了近10年来北美主要评估组织所担忧的“机器吃人”局面。 
1自动评估模型受青睐
 
        自动评估模型的主要数据质量决定了其准确性和有效性。用于自动评估模型的数据来自公共记录、多种报价系统和传统的不动产记录资料。迅速发展的数据库和信息采纳系统,在最近10年中大大提高了自动评估模型的适用性。20世纪90年代以来,自动评估模型逐步具备了商业可行性,这是因为市政府和州政府已有计算机化不动产数据库可以提供资料,计算机成本大幅下降,二手抵押市场发展推动了对自动评估模型的需求。根据标准普尔公司的统计,自动评估模型在2002年度住宅类不动产抵押市场新增贷款中10%的项目发挥了作用,其用途将越发广泛:从检验传统评估方法的结论到确定财产价值的唯一手段。特别是在具有大量近期交易数据且存在同类资产的房地产市场上,自动评估模型能够较好地发挥其作用。例如在某些房地产信息库中,某项房产可以采集到260多条信息,远远超过评估师或评估机构收集到的信息量。分析这些信息得出的评估结论,已开始挑战专业评估师的准确性。自动评估模型在节约时间、节约成本、独立性等方面的优势,也使得越来越多征税部门和金融部门依赖自动评估模型。 
2自动评估模型也有偏见
 
        但北美地区的评估行业指出了其存在的主要问题:对于不具备量大质同特点的资产,自动评估模型不适用;由于未进行实地勘勘查,自动评估模型也不可能充分考虑贬值因素、磨损状况和财产更新等因素;自动评估模型的销售商不向公众公开其自动评估模型的方法,这种自主开发的性质也使人们对模型的“黑箱”技术产生了担心;一些部门担心自动评估模型可能会无意识地将一些偏见带到相关分析中。
 
        为此,美国几大评估专业组织联手对其提出异议,呼吁警惕民用房地产评估领域的“机器吃人”现象,甚至在专业准则及行业内部将AVM 估值称为“evaluation”,以区别于“评估valuation”。《美国评估准则》也指出:“自动评估模型结果本身并不是评估,自动评估模型结果的提供也不是评估报告。”
 
        但自动评估模型优点是显而易见的。第一,自动评估模型通常是一种效率高和成本低的方法。如评估师对独户家庭住宅的传统评估常要花费数百美元,时间也需数日甚至数周。然而自动评估模型只需花费不到100美元,时间仅需几分钟。第二,自动评估模型通常被认为能提供更客观和一致的评估价值,因为人工评估往往会采用不同的方式,评估人员也可能受到贷款人的压力。第三,自动评估模型可用于验证传统评估,特别是在高风险贷款中。 
3人与机器的PK
 
        目前,美国金融部门对自动评估模型的喜好与日俱增。早期参加联邦保险的储蓄机构只能在不涉及联邦权益的业务中,如抵押贷款金额低于25万美元,自由使用自动评估模型。但很快就大量应用自动评估模型,并以两房为集中代表。两房控制了常规性独户家庭住宅抵押贷款二手市场的重要份额,已将自动评估模型纳入其贷款自动发放系统。在一定条件下,由于自动贷款发放系统拥有足够的信息资料,两房允许贷款人使用自动评估模型,而不用进行传统的评估。
 
        本次奥巴马政府的提振房地产市场政策,直接支持了自动评估模型的应用,这表明在美国不良的房地产市场和经济形势下,北美评估行业对自动评估模型的抵制并无成效。社会经济形势及技术手段的发展,一直在更改着评估行业生存的空间和方式。
 

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